Minat labur di Johor terjejas?

Sedang langkah M’sia gandakan batas nilai hartanah antara punca, pembeli bijak juga ambil pertimbangan potensi jual semula dan pasaran sewa

LANGKAH kerajaan Malaysia menggandakan batas nilai hartanah yang boleh dibeli warga asing kepada RM1 juta ($387,000), pembanjiran unit-unit hartanah di pasaran dan harga yang tinggi telah menjejas minat pelabur terhadap pasaran hartanah di Iskandar Malaysia.

Pasaran itu kelihatan sepi sejak beberapa bulan lalu.

Para pengamat dan ejen-ejen hartanah berkata sikap pembeli yang lebih berhati-hati turut menyumbang kepada kelembapan pasaran hartanah di Iskandar Malaysia yang kini dikhuatiri mencapai paras gelembung terutama dalam sekitaran yang lebih mencabar, termasuk risiko kadar faedah yang lebih tinggi.

Ketua Pakar Ekonomi CIMB, Encik Song Seng Wun, yang dihubungi berkata para pelabur perlu memahami konteks ketika membuat pelaburan hartanah di Johor berbanding di Singapura.

"Singapura seluas 716 kilometer persegi dengan lebih 5.4 juta penduduk.

"Sebagai perbandingan, Johor Bahru seluas 19.2 ribu kilometer persegi dan penduduknya tidak sampai empat juta. Wilayah Iskandar Malaysia seluas 2,000 kilometer persegi.

"Walaupun Johor mempunyai tarikan jangka panjang, pasaran di sana sudah mula menampakkan tanda-tanda menggelembung berdasarkan banyaknya pelancaran projek perumahan baru yang disasarkan kepada warga asing yang membeli bagi tujuan pelaburan semata-mata.

"Gelembung hartanah itu akan berterusan selagi mereka berjaya menarik pembeli. Sejauh mana ini akan berterusan akan dipengaruhi pelbagai faktor termasuk kadar faedah sejagat dan pengaliran tunai," jelas Encik Song lagi.

"Namun, apa yang berlaku di JB mengingatkan saya tentang apa yang berlaku di Dubai sebelum 2008. Bagaimanapun, faktor-faktor setempat juga penting. Sejauh manakah penduduk Johor sedia menerima harga hartanah yang tinggi di Johor?" jelasnya lagi.

Kerajaan Malaysia menaikkan Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) kepada 30 peratus bagi hartanah yang dilupus dalam tempoh tiga tahun.

Had pembelian hartanah di Johor oleh warga asing juga dinaikkan daripada RM500,000 kepada RM1 juta.

Pengerusi Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (Rehda) Johor, Encik Koh Moo Hing, sebelum ini melahirkan kebimbangan tentang pembanjiran projek-projek hartanah di Johor terutama oleh pemaju di China.

Country Garden Danga Bay misalnya, telah menawarkan 9,000 unit. Hampir 70 peratus unit itu telah ditempah - 3,000 unit dijual kepada rakyat Malaysia. Sekitar 50 peratus pembeli warga asing adalah warga Singapura dan 45 peratus warga China.

Hartanah pegangan bebas itu yang merangkumi 44 blok setinggi sembilan hingga 48 tingkat akan mempunyai pusat beli belah, pantai buatan manusia sepanjang 330 meter dan enam dermaga kapal layar.

Syarikat Guangzhou R&F Properties yang disenaraikan di Hongkong pula telah membeli 116 ekar tanah di Johor Bahru daripada Sultan Johor berharga RM4.5 bilion.

Guangzhou R&F merancang membangunkan unit kediaman bangunan tinggi, perumahan kepadatan rendah, hartanah runcit, pejabat, hotel dan pusat beli-belah - kesemuanya di atas ruang lantai 3.5 juta meter persegi.

Pembangunan itu adalah 10 kali ruang lantai Menara Berkembar Petronas di Kuala Lumpur.

Hao Yuan Investment pula membentuk usaha sama dengan Iskandar Waterfront Holdings bagi membangun 15 hektar hartanah di Danga Bay.

Perangkaan terbaru Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (Napic) menunjukkan bahawa bilangan rumah baru yang sedang dibina bersamaan dengan 42 peratus daripada sekitar 702,101 rumah di Johor.

Hampir 300,000 rumah sedang dibina atau di tahap perancangan.

Perangkaan Napic menunjukkan bahawa pada suku ketiga tahun lalu (2013), pembinaan 116,859 rumah telah dimulakan sementara pembinaan 162,579 rumah telah pun bermula.

Dari segi harga, perangkaan terbaru menunjukkan hartanah di Nusajaya, Medini, Danga Bay dan Johor Bahru rata-rata ditawarkan pada harga RM600-RM1,000 sekaki persegi, dengan unit-unit mewah boleh mencecah RM1,500 kaki persegi.

Ketika dihubungi, seorang ejen hartanah yang giat memasarkan hartanah di Johor, Cik Qurratu Ain Mohd Yusope, berkata pembanjiran unit-unit hartanah baru, harga yang tinggi dan langkah kerajaan Malaysia memperkenalkan pelbagai langkah untuk menyejukkan pasaran hartanah telah menyebabkan pasaran hartanah di Iskandar Malaysia menjadi lembap.

"Bakal pembeli kini mengambil sikap tunggu dan lihat sebelum mengambil keputusan membeli hartanah di Johor dan Iskandar Malaysia.

"Di Johor, terutama di kawasan Iskandar Malaysia kini agak lengang. Pasaran hartanah di Johor kini tidak lagi ribut seperti tahun lalu.

"Saya baru balik dari pejabat tanah UEM Land yang sedang memasarkan hartanah Almas di Puteri Harbour. Pembeli kini mempunyai pelbagai pilihan kerana bekalan kini agak tinggi. Sejauh ini, sambutannya agak lembap.

"Saya juga difahamkan East Ledang pun bakal ada projek baru. Namun mereka tangguhkan dahulu pelancaran projek itu kerana pasaran kini agak perlahan,'' jelasnya.

Bagi pembeli dari Singapura yang berhasrat membeli hartanah di Johor Bahru, Cik Qurratu Ain menasihatkan mereka agar bertenang.

"Hanya satu pesanan bagi mereka yang ghairah hijrah ke Johor. Hati-hati, jangan terburu-buru menjual rumah di Singapura dan kemudian tidak dapat beli rumah di Johor kerana syarat-syarat pembelian di Johor juga telah berubah," jelasnya lagi.

Menurut pengamat, beberapa pertimbangan perlu dibuat sebelum pembeli mengambil keputusan membeli hartanah, terutama untuk pelaburan baik jangka pendek atau jangka panjang.

Ini termasuk bagaimana corak pasaran jualan semula, sama ada berpotensi atau tidak dan apakah ada potensi pasaran sewa. Satu lagi faktor adalah risiko kemungkinan peraturan pembelian perumahan yang boleh berubah.

Waktu Solat

Subuh
5:36
Syuruk
7:00
Zuhur
1:02
Asar
4:26
Maghrib
7:03
Isyak
8:18
3 HR PSI: 18
27°/ 24 °
Tuesday - Thundery showers mainly over northern and eastern Singapore in the afternoon.
Wednesday - Late morning and early afternoon thundery showers.
Thursday - Afternoon thundery showers.