Kesan sosial mansuh sewa apartmen semurah $1 di Mesir

KAHIRAH: Pemerintah Mesir telah memansuhkan sistem kawalan sewa lama yang membolehkan ratusan ribu keluarga tinggal di pangsapuri dengan bayaran serendah kurang daripada AS$1 ($1.28) sebulan sejak beberapa dekad lalu.

Langkah itu, yang diumumkan selepas Presiden Mesir, Abdel Fattah al-Sisi, menandatangani pindaan undang-undang pada 4 Ogos, dilihat sebagai perubahan besar dalam hubungan pemilik-penyewa di negara itu.

Walaupun pihak berkuasa menegaskan bahawa undang-undang baru itu akan “mengimbangi semula” pasaran perumahan yang telah lama terjejas oleh kawalan sewa ketat, kritikan timbul bahawa ia berpotensi mengancam kehidupan 1.6 juta isi rumah, terutama golongan miskin dan warga emas.

Sistem yang dikenali sebagai “sewa lama” itu bermula sejak 1920 dan memberikan perlindungan sewa jangka panjang kepada penyewa.

Kontrak sewa boleh diwarisi dari generasi ke generasi, menjadikan kediaman kekal sebagai aset keluarga walaupun kadar sewa tidak berubah selama puluhan tahun.

Namun, keadaan itu berlaku dengan mengorbankan pemilik hartanah.

Banyak unit bernilai tinggi disewakan pada harga yang jauh di bawah nilai pasaran.

Menurut pemerintah, sistem itu menggalakkan penyalahgunaan seperti menyewakan semula pada harga pasaran, meninggalkan unit kosong, dan mengabaikan penyelenggaraan bangunan kerana hasil sewa tidak mencukupi untuk menampung kos.

Pindaan undang-undang menetapkan tempoh peralihan tujuh tahun bagi unit kediaman dan lima tahun bagi unit bukan kediaman sebelum kontrak lama ditamatkan.

Sepanjang tempoh itu, kadar sewa akan meningkat secara berperingkat.

Kadar kenaikan sewa yang ditetapkan dalam undang-undang baru itu bergantung pada lokasi kediaman.

Bagi kawasan utama, sewa akan meningkat 20 kali ganda daripada kadar asal dengan bayaran minimum 1,000 paun Mesir ($26.64) sebulan.

Di kawasan pertengahan, kadar sewa pula akan naik 10 kali ganda dengan minimum 400 paun Mesir sebulan; manakala di kawasan ekonomi, kenaikan adalah sekurang-kurangnya 10 kali ganda dengan bayaran minimum 250 paun Mesir sebulan.

Selain itu, sewa akan terus meningkat 15 peratus setiap tahun selama tempoh peralihan.

Unit bukan kediaman akan mengalami kenaikan lima kali ganda.

Pengusiran dibenarkan dalam kes tertentu, seperti apabila pemerintah menyediakan unit alternatif, apabila rumah dibiarkan kosong lebih setahun tanpa sebab munasabah, atau jika penyewa memiliki hartanah lain dengan fungsi sama.

Perdana Menteri Mesir, Encik Mostafa Madbouly, menegaskan bahawa pemerintah sedar kesukaran ekonomi yang dihadapi sebahagian penyewa.

“Kami sedar ada penyewa yang berdepan keadaan ekonomi sukar. Kami akan pastikan mereka tidak terjejas secara keterlaluan,” katanya.

Pemerintah berpendapat undang-undang itu akan mengembalikan hak pemilik, mengurangkan jumlah unit kosong, dan mendorong pemilik menyelenggara hartanah mereka.

Menurut mereka, masalah kekurangan perumahan juga berpunca daripada unit yang terkunci dalam sistem lama.

Bagi penyewa seperti, Cik Suzan Abdel Ghani, dari Luxor, undang-undang itu memberi tekanan besar.

Ayahnya telah membayar sewa 40 paun Mesir sebulan sejak 1984.

“Kami sangka ini rumah kami untuk selama-lamanya. Dengan undang-undang baru ini, kami tak tahu apa yang boleh dibuat,” katanya.

Cik Suzan menambah, sewa di kawasan itu kini mencecah 6,000 paun Mesir sebulan, jumlah yang mustahil ditanggung oleh ayahnya yang sudah bersara.

Mesir kini berdepan inflasi dua digit selama lebih tiga tahun berturut-turut, manakala sekurang-kurangnya sepertiga rakyat hidup di bawah garis kemiskinan rasmi.

Subsidi roti, elektrik, dan gas telah dipotong atau dimansuhkan, manakala perkhidmatan pendidikan dan kesihatan awam menyaksikan kemerosotan mutu.

Pemansuhan kawalan sewa bermakna hilangnya satu lagi komponen penting dalam jaring keselamatan sosial yang selama ini menjadi pelindung utama bagi rakyat berpendapatan rendah.

Menurut penyelidik undang-undang, Encik Karim Ezzat, kesan sosialnya meluas.

“Undang-undang sewa lama memberi kestabilan dan keselamatan kediaman.

“Kini, penyewa perlu meninggalkan rumah dalam tempoh tujuh tahun, ketika kadar sewa pasaran di luar kemampuan majoriti,” katanya.

Undang-undang baru itu diperkenalkan susulan keputusan Mahkamah Perlembagaan Agung pada November 2024 yang memutuskan bahawa penetapan kadar sewa tetap sehingga 50 tahun melanggar prinsip keadilan ekonomi.

Mahkamah turut mengarahkan pindaan undang-undang bagi mengimbangi hak antara penyewa dengan pemilik.

Bagaimanapun, pakar perlembagaan Dr Hamdi Omar, menjelaskan bahawa undang-undang itu boleh dicabar di Mahkamah Perlembagaan melalui kes sivil oleh pihak terkesan.

“Mahkamah tidak menerima saman langsung daripada individu.

“Cabaran mesti datang daripada hakim yang mengendalikan kes sedia ada,” kata Dr Hamdi.

Beliau menambah, proses perundangan dan kes tertunggak bermakna keputusan muktamad mungkin mengambil masa sekurang-kurangnya lima tahun.

Pengkritik mendakwa pemerintah terlalu cepat melaksanakan undang-undang itu tanpa terlebih dahulu memastikan wujudnya bekalan perumahan mampu milik yang mencukupi untuk menampung penyewa yang bakal diusir.

Pengalaman lepas menunjukkan bahawa pemindahan penduduk akibat projek pembangunan sering memecahbelahkan masyarakat dan menempatkan mereka di kawasan jauh dengan kos yang lebih tinggi daripada yang dijanjikan.

“Pemerintah sepatutnya memastikan tiada sesiapa menjadi gelandangan sebelum undang-undang ini dikuatkuasakan,” kata Encik Karim.

Isu itu mencerminkan dilema dasar awam iaitu mengekalkan perlindungan sosial untuk golongan rentan atau memulihkan kecekapan ekonomi pasaran perumahan.

Daripada perspektif ekonomi, kadar sewa yang dibekukan selama puluhan tahun telah menyebabkan pasaran menjadi pincang, mengurangkan insentif pelaburan, dan menyumbang kepada kemerosotan bekalan perumahan.

Bagi penganalisis, dari sudut hak asasi, perlindungan kediaman adalah sebahagian daripada kestabilan sosial yang tidak mudah diganti.

Peralihan mendadak kepada harga pasaran, walaupun berperingkat, berisiko menggugat kesejahteraan golongan miskin di bandar.

Dr Hamdi menganggap pemansuhan sistem ‘sewa lama’ di Mesir adalah langkah reformasi perumahan yang signifikan dan kontroversi.

Walaupun ia bertujuan memulihkan hak pemilik dan membetulkan kepincangan pasaran, implikasi sosialnya terhadap jutaan rakyat terutama warga emas dan berpendapatan rendah memerlukan perhatian serius.

Baginya, cabaran bagi pemerintah Mesir kini adalah memastikan keadilan ekonomi yang ingin dicapai tidak mengorbankan keadilan sosial, sambil mengelakkan krisis perumahan baru yang boleh menggugat kestabilan negara.

Seperti yang dinyatakan oleh Cik Suzan: “Saya tidak akan membiarkan ayah saya, pada usia setua ini, dihina atau dipindahkan jauh ke padang pasir tanpa perkhidmatan.” – Agensi berita.