Kedai kejiranan sudah tidak seperti dulu

Kedai di kawasan perumahan Singapura memainkan peranan melebihi urusan jual beli atau penyediaan perkhidmatan penting.

Selain memenuhi keperluan harian, pusat itu adalah denyutan nadi kepada rutin hidup dan jalinan sosial masyarakat setempat.

Namun, seiring putaran masa, dengan kemunculan pesat pusat beli-belah pinggir bandar dan perubahan tingkah laku pengguna, kedai di kawasan perumahan mula kehilangan rohnya sebagai tempat tumpuan kejiranan – di mana ciri dan perniagaan tertentu membentuk memori bersama dan menjadi sebahagian daripada ingatan kolektif.

Petunjuk paling ketara adalah melonjaknya perniagaan kecantikan dan kesihatan di beberapa kawasan, seperti yang dilaporkan The Straits Times (ST).

Di Jurong East, Toa Payoh, dan Tampines, hampir separuh kedai kini tertumpu dalam kategori ini, menyerlahkan transformasi ketara dalam landskap kejiranan masa kini.

Walaupun mengisi ruang yang berpotensi terbiar, penguasaan perniagaan ini menandakan perubahan fungsi kedai perumahan: daripada pusat tumpuan masyarakat kepada sekadar himpunan perkhidmatan janji temu eksklusif.

Perubahan tabiat pengguna

Peralihan ini digerakkan oleh arus trend yang saling menguatkan.

Perdagangan elektronik, khususnya, telah menarik permintaan barangan harian ke ruang maya.

Tinjauan Isi Rumah Sampel Lembaga Perumahan dan Pembangunan (HDB) 2023/2024 menunjukkan 58.2 peratus isi rumah membuat pembelian dalam talian melalui laman web atau aplikasi mudah alih, meningkat daripada 38.1 peratus pada 2018. 

Barangan rumah tangga am dan pakaian atau kasut adalah antara produk yang paling kerap dibeli dalam talian.

Secara langsung, peratusan responden yang mengakui mereka kurang kerap mengunjungi kedai HDB akibat kegilaan membeli-belah dalam talian turut melonjak bagi kebanyakan jenis perniagaan.

Kesan peralihan yang sama turut dicetuskan oleh kemunculan perkhidmatan penghantaran makanan yang meluas.

Jualan dalam talian kini membentuk anggaran 22.1 peratus daripada jualan perkhidmatan makanan dan minuman pada Januari 2025, satu peningkatan mendadak berbanding 10.2 peratus pada Disember 2019.

Pada masa yang sama, pusat beli-belah pinggir bandar bangkit sebagai benteng yang kian kukuh.

Isi rumah generasi muda hari ini lebih tertarik kepada pusat beli-belah ini berbanding nadi kejiranan tradisional kerana tawaran keselesaan, perlindungan cuaca, dan pengalaman beli-belah serba lengkap di bawah satu bumbung.

Inilah justifikasi mengapa pusat beli-belah pinggir bandar kekal ampuh.

Menurut laporan tahunan CapitaLand Integrated Commercial Trust, trafik pengunjung di pusat tersebut menyaksikan peningkatan 5.2 peratus, disokong oleh gabungan perniagaan yang lebih strategik dan inisiatif pemasaran yang mengena sasaran.

Kesemua perubahan ini menyebabkan kurangnya keperluan bagi orang ramai keluar untuk membeli-belah secara fizikal.

Inilah yang dahulunya menjadi penyumbang utama kepada kelangsungan perniagaan runcit di kawasan perumahan. 

Isi Jurang

Dalam arus perubahan ini, ruang komersial kejiranan kian mencari penyewa yang bergantung pada pangkalan pelanggan tetap, bukan lagi kepada kedatangan pelanggan yang singgah tanpa rancangan.

Ini termasuk perniagaan seperti klinik, pusat tuisyen, serta perkhidmatan kesihatan dan kecantikan.

Secara meluas, pembelian dalam talian hanya memberi kesan terbatas kepada sektor yang menuntut sentuhan manusia – seperti salun, klinik perubatan/pergigian, dan gimnasium – kerana perkhidmatan tersebut memerlukan interaksi bersemuka.

Penyewa tradisional (kedai runcit, butik fesyen, peruncit rumah) pula hidup subur bergantung kepada kunjungan yang kerap dan spontan.

Penduduk yang keluar membeli keperluan harian sering singgah di kedai lain atau berbual dengan jiran, membina suasana aktif yang hidup apabila pelbagai kedai keperluan wujud bersebelahan.

Sebaliknya, perkhidmatan kecantikan dan kesihatan beroperasi atas dasar janji temu.

Pelanggan datang dengan tujuan tertentu dan beredar setelah selesai urusan. Ia kurang memerlukan pelanggan lalu-lalang, sebaliknya bergantung pada pakej, keahlian dan kesetiaan pelanggan.

Begitu juga klinik, pusat tuisyen, dan gimnasium. Kemunculan mereka adalah penyesuaian tulen pasaran terhadap persekitaran yang berubah.

Secara ekonomi, mereka adalah penyewa yang cekap di lokasi yang semakin kurang dikunjungi, namun, hasil pasaran ini mungkin tidak menawarkan kebaikan sosial yang optimum.

Apabila semakin banyak unit diisi perkhidmatan khusus, pusat tersebut akan menjadi kurang relevan kepada masyarakat yang lebih luas.

Ini akan mengurangkan lagi kunjungan pengguna harian, seterusnya mengukuhkan dominasi kelompok perniagaan yang sempit.

Penyesuaian komersial ini secara perlahan-lahan membentuk semula identiti dan fungsi teras pusat kejiranan.

Serentak itu, kenaikan kos (gaji, sewa) mungkin memaksa pengusaha mengejar keuntungan secara lebih agresif, seperti melalui jualan pakej yang mendesak atau pembelian produk secara paksa. 

Apakah yang perlu dilakukan?

Pemerintah telah memulakan pelbagai inisiatif strategik bagi mengukuhkan denyutan nadi pusat kejiranan.

Usaha ini merangkumi penambahbaikan jaringan pengangkutan, penyediaan ruang aktif untuk masyarakat, menaik taraf kemudahan kedai sedia ada, membimbing transformasi perniagaan, serta memastikan kepelbagaian jenis perniagaan kekal subur. 

Program Membentuk Semula Estet HDB (ROH) menjadi contoh utama pembaharuan estet yang matang.

Di Bedok Town Centre, HDB telah membina semula pusat penjaja dan mewujudkan Bedok Town Square, sebuah arena acara teduh yang luas.

Laluan pejalan kaki dipertingkat pula menghubungkan dataran ini terus ke stesen MRT dan pusat pertukaran bas, berfungsi sebagai saliran yang mengalirkan trafik pengunjung melalui teras perniagaan tradisional.

Pengajaran utama daripada inisiatif ini jelas: Ruang perumahan perlu dirancang bukan semata-mata sebagai hab perkhidmatan, tetapi sebagai titik temu yang menyatukan masyarakat dalam ruang bermakna.

Justeru, campur tangan adalah kritikal bagi menjamin kewujudan kepelbagaian perniagaan yang memenuhi denyutan keperluan harian penduduk.

Ini dapat dicapai dengan menyediakan ruang khusus untuk keperluan asas, menyokong peruncit kecil melalui pajakan singkat, kedai pop-up, atau ruang berkongsi, serta melicinkan kemasukan peniaga baharu yang berdepan persaingan atau kos yang tinggi.

Setara dengan itu, mutu persekitaran pejalan kaki adalah penentu.

Untuk terus memikat penduduk, pusat kejiranan wajib menawarkan laluan yang mesra jalan kaki, terlindung daripada cuaca, dan selesa untuk setiap lapisan usia.

Perkara yang sering diabaikan seperti laluan yang padat boleh mengikis keselesaan ruang secara keseluruhan, khususnya bagi warga emas atau keluarga yang membawa anak-anak kecil.

Akhir sekali, ruang komersial mungkin perlu lebih fleksibel.

Kemunculan kecerdasan buatan (AI), kerja sambilan dan corak kerja baharu mungkin mewujudkan keperluan untuk jenis ruang kejiranan yang berbeza seperti pusat latihan, ruang kerja bebas atau pejabat sementara. 

Perdagangan dalam talian pula mungkin membuka peluang untuk pusat pengambilan barang yang turut berfungsi sebagai tempat tumpuan masyarakat. 

Pada akhirnya, ini adalah soal keseimbangan. Jika diserahkan sepenuhnya kepada pasaran, pusat kejiranan mungkin akan terus berdaya maju dari segi perniagaan tetapi tidak semestinya menjadi tempat yang hidup dan bermakna bagi masyarakat. 

Namun, jika pemerintah campur tangan secara berlebihan, hasilnya mungkin tidak semula jadi dan sukar untuk dikekalkan dalam jangka panjang.

Hakikatnya, peranan kedai di kawasan perumahan kini tidak lagi boleh dianggap sesuatu yang akan terbentuk dengan sendirinya. 

Dalam era di mana keperluan harian boleh dipenuhi secara dalam talian dan kehidupan sosial boleh diatur di tempat lain, pusat kejiranan tidak akan secara automatik berfungsi sebagai penghubung dalam kehidupan masyarakat. 

Jika ia ingin kekal relevan sebagai lebih daripada sekadar koleksi perkhidmatan, peranan itu perlu dirancang semula dengan teliti dan penuh kesedaran.

Penulis ialah Dr Lee Nai Jia, pengarah platform media hartanah PropertyDoctors. Artikel ini kali pertama diterbitkan di ‘The Straits Times’ (ST), pada 14 Mei 2026.