Projek perumahan sakit, terbengkalai jejas keyakinan pembeli, pelabur

Isu projek perumahan sakit atau terbengkalai dilihat semakin serius di Malaysia, dengan laporan Khazanah Research Institute (KRI) 2024 merekodkan 113 projek terbengkalai, 382 projek sakit, dan 212 projek lewat setakat 31 Oktober 2024.

Ini membabitkan nilai pembangunan kasar (GDV) yang besar iaitu mencecah RM113.25 bilion ($35.68 bilion).

Walaupun pemain sektor hartanah menyifatkan kes perumahan sakit atau terbengkalai – khususnya di negeri tumpuan utama seperti Johor, Selangor dan Kuala Lumpur – sebagai berlaku dalam skala kecil, isu itu terus menimbulkan kebimbangan dalam kalangan pelabur hartanah termasuk pembeli asing dari Singapura.

Pensyarah Kanan, Jabatan Sains Kemasyarakatan dan Pembangunan, Fakulti Ekologi Manusia, Universiti Putra Malaysia (UPM), Dr Mohammad Mujaheed Hassan, yang berkongsi data itu berkata skala masalah itu serius dan bukan saja memberi tekanan besar kepada kerajaan, bahkan menjejas keyakinan pasaran, pelabur dan pembeli, termasuk pembeli asing.

Beliau berkata faktor penyumbang kepada peningkatan projek sakit dan terbengkalai merangkumi kenaikan kos bahan binaan antara 0.7 hingga 10 peratus sejak setahun pasca pandemik Covid19 seperti direkodkan Bank Negara Malaysia dan Jabatan Perangkaan Malaysia (DOSM), kekurangan tenaga kerja, serta masalah aliran tunai pemaju hartanah.

“Walaupun majoriti projek perumahan masih berjalan mengikut jadual, jumlah yang sakit dan terbengkalai ini memberi kesan struktur besar kepada industri, mencerminkan ia isu mendalam yang perlu ditangani secara strategik,” katanya kepada Berita Minggu (BM).

Mengulas kekeliruan umum, Dr Mujaheed yang pakar dalam bidang perancangan bandar dan wilayah, menjelaskan bahawa projek sakit merujuk kepada pembinaan yang masih berjalan tetapi lebih 50 peratus lewat daripada jadual asal dan memerlukan pemantauan rapat.

Sebaliknya, projek terbengkalai adalah kategori paling serius – pembinaan terhenti lebih enam bulan, tapak ditinggalkan, pemaju digulungkan atau gagal memenuhi obligasi kontrak, atau apabila Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) secara rasmi mengisytiharkan projek itu terbengkalai.

“Projek sakit masih ada ruang dipulihkan. Projek terbengkalai pula menuntut campur tangan kerajaan seperti mencari white knight (syarikat penyelamat) atau menyusun semula pembiayaan,” jelasnya.

Di sinilah kata Dr Mujaheed, kerajaan Malaysia akhirnya dibebani dengan usaha untuk memulihkan projek sakit yang menganiaya pengguna.

Menurut laporan Jawatankuasa Khas Projek Perumahan Swasta Sakit dan Terbengkalai di bawah KPKT pula, sejumlah 1,171 projek perumahan swasta telah berjaya dipulihkan melibatkan 139,848 unit rumah dengan GDV RM113.55 bilion dari 2023 hingga 2025 setakat ini.

SEGERAKAN TINDAKAN UNDANG-UNDANG

Peguam Hartanah dan Pusaka, Encik Mohd Zakwan Adenan, pula berpandangan kes pembeli asing, termasuk warga Singapura yang menjadi mangsa projek perumahan sakit atau terbengkalai ada, namun jumlahnya sangat kecil.

Ini menurutnya mengambil kira nilai minimum yang ditetapkan bagi aset kediaman yang boleh dimiliki warga asing dan kemampuan pembeli Singapura memenuhi dasar Malaysia yang menetapkan ambang harga hartanah RM1 juta terutama di beberapa negeri seperti Johor, Pulau Pinang, Selangor dan Kuala Lumpur.

Namun nilai ambang hartanah itu boleh berbeza mengikut negeri.

“Projek dalam kategori harga ini lazimnya dibangunkan pemaju besar yang mempunyai rekod prestasi baik, menjadikan risiko kegagalan menyiapkan projek amat rendah dan amat jarang berlaku,” katanya ketika dihubungi BM.

Namun, beliau menggesa pembeli yang teraniaya akibat projek sakit atau terbengkalai supaya segera mengambil tindakan undang-undang terhadap pemaju yang gagal, kerana kelewatan mengambil tindakan hanya akan menambah risiko dan boleh menyebabkan mangsa akhirnya berputih mata.

Encik Mohd Zakwan menegaskan bahawa warga asing mempunyai hak undang-undang yang sama seperti pembeli tempatan, termasuk memfailkan saman atau menghantar surat tuntutan terhadap pemaju.

“Walaupun mereka tidak boleh menggunakan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, mereka boleh mengambil tindakan melalui mahkamah atau tindakan dan yang terbaik ialah melalui class action, iaitu pembeli bergabung memfailkan tindakan bersama, kerana ia lebih kuat berbanding saman individu.

“Perkara paling kritikal ialah jangan tunggu. Ramai pembeli lambat bertindak sebab masih berharap projek diselamatkan, atau menunggu pemaju baru ambil alih. Akhirnya apabila nak saman, sudah terlambat... pemaju sudah muflis dan tiada aset untuk bayar tuntutan,” terangnya.

Beliau menambah, pemaju yang gagal menyiapkan sesuatu projek mungkin masih mempunyai aset atau projek lain yang boleh disita sebagai pampasan, tetapi pembeli hanya berpeluang mendapat ganti rugi jika mereka antara pihak terawal mengambil tindakan.

“Jika sekali pun syarikat pemaju itu gagal teruskan projek, sekurang-kurangnya tindakan awal pembeli membolehkan ia menjadi isu nasional dan menarik perhatian kerajaan untuk dibantu diselamatkan,” katanya.

RTS LINK TARIK MINAT WARGA S’PURA 

Di sebalik cabaran projek perumahan sakit dan terbengkalai itu, portal hartanah terkemuka Asia Tenggara, PropertyGuru (PG) berkata pasaran hartanah Malaysia terutamanya kediaman, tetap mencuri minat pembeli asing terutama dari Singapura, dengan Johor – terutama Iskandar Puteri dan Johor Bahru – sebagai pilihan utama.

Ketua Perisikan Hartanah Kumpulan PropertyGuru, Dr Lee Nai Jia, berkata minat asing dilihat lebih jelas melalui penglibatan dalam talian dengan data PropertyGuru dan iProperty menunjukkan pengunjung luar negara menyumbang 15 peratus hingga 20 peratus daripada trafik, dengan 6.5 hingga 7.5 peratus datang dari Singapura. 

“Ini menunjukkan minat rentas sempadan yang konsisten, terutama terhadap rumah bernilai tinggi di kawasan strategik. Aktiviti pelaburan hartanah dijangka meningkat apabila Laluan RTS Link (Laluan Sistem Transit Laju) mula beroperasi kelak, memudahkan mobiliti harian antara Singapura dengan Johor.

“Selain Johor, permintaan tertinggi dalam kalangan pembeli hartanah dari Singapura adalah di Kuala Lumpur, terutama kawasan sekitar KLCC. 

“Walaupun transaksi asing masih terhad, minat dalam talian menunjukkan permintaan berterusan terutama dari Singapura, didorong oleh pendekatan lebih berorientasikan pelaburan, dengan tumpuan pada rumah bernilai tinggi di lokasi yang mudah dihubungi,” katanya kepada BM.

Dr Lee juga berkongsi data daripada KPKT, yang merekodkan warga bukan Malaysia melaksanakan 913 transaksi pembelian hartanah bernilai RM1.904 bilion pada separuh pertama 2025, merangkumi 1 peratus daripada keseluruhan pembelian hartanah bernilai RM47.47 bilion.

PASARAN JOHOR BERKEMBANG

Pengerusi Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Johor, Cik Lindy Tan, pula berkata pasaran hartanah Johor pada 2026 dijangka terus berkembang walaupun dalam keadaan sederhana, terutama selepas peningkatan duti setem buat bukan warga daripada 4 peratus kepada 8 peratus, serta pelaksanaan rangka kerja levi negeri yang berkuat kuasa sejak Julai 2025.

Beliau berkata langkah kewangan tersebut dijangka menyejukkan sementara minat pembeli asing, namun tidak menjejaskan asas pertumbuhan jangka panjang kerana pembangunan Johor ketika ini berasaskan perubahan struktur dan bukan gelombang spekulasi.

“Projek strategik seperti Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ) dan RTS Link yang disasar siap menjelang Januari 2027 akan mewujudkan keperluan perindustrian, logistik dan pergerakan tenaga mahir yang berterusan.

“Selain itu, peluasan Perkhidmatan Tren Elektrik serta Pelan Induk Transit Greater Johor Bahru membina ekosistem bandar lebih teratur yang mengukuhkan keyakinan pelabur tempatan dan serantau.

“Meskipun segmen asing mungkin menilai semula kos pemilikan, pemaju sudah mula mengimbangi projek supaya lebih mesra pembeli tempatan dan pelabur dari wilayah lain,” ujarnya.

Sementara itu, bekas Pengerusi Cawangan Johor Institut Ejen Harta Tanah Malaysia, Encik Chia Zi Jin, berkata aliran pertumbuhan pasaran dijangka kekal walaupun dalam kadar lebih berhati-hati berikutan ketidaktentuan ekonomi global.

Beliau menjangka penyempurnaan RTS Link menjelang akhir 2026 akan terus menarik pelabur, terutama di kawasan sekitar stesen yang menawarkan jurang harga ketara berbanding Singapura.

Namun, sebahagian unit masih berdepan kadar sewaan mendatar, dengan tempoh mendapatkan penyewa lebih panjang.

“Majoriti pembeli kekal terdiri daripada warga tempatan dari negeri lain serta rakyat Malaysia yang bekerja di Singapura.

“Dasar negeri yang menetapkan 40 peratus komponen mampu milik memerlukan kerjasama rapat kerajaan dan pemaju, termasuk kemungkinan penggunaan tanah milik negeri bagi mempercepat bekalan,” katanya.

Beliau berpandangan kelulusan pembangunan dan ambang pemilikan asing mesti selaras dengan keperluan pelbagai kumpulan tempatan sambil mengekalkan minat pelabur luar.

Pandangan firma ejen hartanah pula wajar diambil kira supaya pelaksanaan dasar mencerminkan maklum balas sebenar pengguna rumah, katanya.

Syarat pembelian hartanah oleh warga asing di Malaysia:

- Hartanah boleh dibeli ialah dari jenis kondominium dan unit strata, hartanah komersial seperti pejabat dan kedai serta beberapa jenis hartanah industri bergantung kepada syarat negeri

- Had harga minimum ditentukan setiap kerajaan negeri mengikut dasar masing-masing. Secara umum, kebanyakan negeri seperti Johor, Selangor, Kuala Lumpur dan Pulau Pinang, menetapkan ambang minimum sekitar RM1 juta bagi pembelian hartanah asing.

- Mendapat kebenaran pihak berwajib termasuk pihak berkuasa tempatan.