Pelan disemak semula bagi CBD kedua S’pura, dimula dengan tawaran tapak putih di Jurong

Tapak pertama daripada tiga tapak di Daerah Tasik Jurong (JLD) telah ditawarkan untuk dijual pada 16 Mac selepas beberapa perubahan besar dibuat bagi menjadikan tapak tersebut lebih menarik buat para pemaju.

Tapak tersebut sebelum ini merupakan sebahagian tapak pemaju induk seluas 6.5 hektar yang bertujuan memulakan proses pembangunan pusat bandar kedua Singapura.

Antara perubahan yang dibuat melalui semakan ini ialah, pemerintah kini akan mengambil alih sebahagian kerja prasarana – termasuk merobohkan hartanah negara sedia ada, membina laluan bawah tanah ke stesen MRT Laluan Cross Island (CRL), serta merobohkan jalan raya yang tidak digunakan lagi.

Penguasa Pembangunan Semula Bandar (URA) telah menawarkan tapak putih tersebut di Town Hall Link untuk dijual di bawah senarai rizab program Penjualan Tanah Pemerintah (GLS) bagi separuh pertama 2026.

Ini dilakukan bagi memberi masa kepada bakal pembida untuk meneliti keperluan pelan dan tender yang telah disemak semula.

Tapak putih merujuk kepada plot tanah yang dibenarkan untuk pelbagai kegunaan, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan oleh URA.

Pihak berkuasa turut meningkatkan peratusan ruang kediaman untuk rumah privet dan mengurangkan peratusan ruang pejabat tapak tersebut.

Tapak dalam senarai rizab hanya akan ditawar bagi penjualan sekiranya pemaju menawarkan harga minimum yang diterima pemerintah, atau apabila terdapat minat pasaran yang mencukupi.

Tapak putih ini mempunyai potensi pembangunan keseluruhan seluas 186,139 meter persegi (m²).

Ia merangkumi sekurang-kurangnya 40,000 m² ruang pejabat, sekitar 1,200 unit kediaman privet, dan 44,000 m² keluasan lantai kasar (GFA) untuk ruang runcit, apartmen servis, hotel, sukan, riadah dan ruang masyarakat, klinik perubatan serta tarikan pelancong.

Pada September 2024, tender bagi tapak pemaju induk JLD asal tidak dianugerahkan kerana bida sekitar $2.5 bilion, atau $640 setiap kaki persegi (sq fit) bagi setiap nisbah plot, yang ditawarkan satu konsortium dianggap terlalu rendah.

Konsortium tersebut terdiri daripada lima gergasi hartanah, iaitu CapitaLand Development, City Developments, Frasers Property, Mitsubishi Estate dan Mitsui Fudosan (Asia).

Memandangkan GFA tapak putih Town Hall Link merangkumi sekitar separuh daripada tapak pemaju induk JLD, pengurangan risiko pembangunan ini memberi pilihan kepada pemaju untuk menjalankan projek dengan lebih yakin, kata URA.

Namun, segelintir penganalisis menyatakan meskipun tapak putih ini lebih mudah diurus, pemaju mungkin tidak tergesa-gesa untuk membida bagi tapak tersebut berikutan kebimbangan terhadap kesan perang di Timur Tengah ke atas ekonomi tempatan dan sejagat.

Selain itu, terdapat tapak GLS lain yang boleh mereka pertimbangkan.

Kenaikan kos minyak boleh menyebabkan inflasi lebih tinggi, yang seterusnya akan mendorong kenaikan kadar faedah dan kos pembiayaan, serta kos pembinaan, kata Ketua Pegawai Penyelidikan Mogul.sg, Encik Nicholas Mak.

Menurut Ketua Penyelidikan dan Kandungan PropNex, Cik Wong Siew Ying, tapak ini masih agak besar, dengan kos tanah berpotensi mencecah lebih $1.8 bilion.

Ini sekali gus mendorong pemaju yang berminat untuk “bekerjasama memandangkan ia melibatkan perbelanjaan besar”, tambah Cik Wong.

Bagi memacu transformasi JLD, pemerintah juga telah melabur dalam projek prasarana dan pembangunan di kawasan tersebut, termasuk menaik taraf Taman Tasik Jurong serta menambah dua laluan MRT baru iaitu Laluan Daerah Jurong (JRL) dan CRL.

JRL akan beroperasi secara berperingkat mulai pertengahan 2028, manakala CRL Fasa 2 yang dihubungkan dengan JLD dijangka siap pada 2032.

Sejak beberapa tahun, JLD telah melalui pemajuan secara berperingkat, dengan kawasan sekitar stesen pertukaran MRT Jurong East membentuk tumpuan utama dengan ruang pejabat sekitar 185,000 m² dan kediaman sekitar 2,000 unit.

Kawasan tersebut turut dilengkapi pelbagai kemudahan runcit, penjagaan kesihatan dan institusi.

Dalam tempoh beberapa tahun mendatang, kemeriahan JLD akan terus dipertingkatkan melalui projek baharu.

Ini termasuk penyediaan Pusat Sains baru dan Jurong Gateway Hub – sebuah hab pengangkutan bersepadu bersebelahan stesen MRT Jurong East, yang menggabungkan pusat tukaran bas, perpustakaan, kelab masyarakat, kemudahan sukan, pejabat dan kedai.