Projek BTO premium jejas hasrat pembeli miliki rumah privet?

Singapura kini melangkah ke fasa baru dalam pasaran perumahan awam.

Kebanyakan flat Bina Ikut Tempahan (BTO) baru di kawasan pinggir bandar dan pusat bandar kini memadankan model pembangunan kondominium dengan menawarkan ciri-ciri produk dan unsur reka bentuk serupa, seperti seni bina ikonik, pelan susun atur fleksibel, atau konsep pembangunan bersepadu.

Selain itu, beberapa projek lain pula terletak di lokasi tumpuan atau mempunyai akses lebih baik kepada pelbagai kemudahan.

Semua ciri baru itu meningkatkan daya tarikan perumahan awam sebagai kediaman idaman. 

Projek di Pearl’s Hill di tapak lama Kompleks Outram Park bakal menjadi satu lagi projek BTO ikonik.

Terletak di tengah-tengah pusat bandar, projek itu merupakan antara flat perumahan awam paling hebat pernah dibina dari segi skala dan tahap kerumitan.

Ia bakal menjadi flat tertinggi di Singapura, mencecah lebih 60 tingkat.

Reka bentuk seni bina projek tersebut diilhamkan daripada lukisan landskap tradisional Cina, yang menggambarkan kawasan pergunungan dan aliran air, dengan menampilkan beberapa blok pada ketinggian berbeza bagi menyerupai permatang gunung.

Dengan peningkatan piawaian perumahan awam, flat Lembaga Perumahan dan Pembangunan (HDB) kini semakin memenuhi keperluan aspirasi rakyat Singapura.

Namun, usaha tersebut mungkin belum memadai untuk memuaskan hasrat lebih mendalam yang mendorong keinginan terhadap pemilikan kediaman privet.

Malah, jurang aspirasi terbesar antara perumahan privet dengan awam terletak pada pulangan modal serta fleksibiliti kewangan.

Impian naik taraf kediaman

Hartanah privet secara umumnya menawarkan tambah nilai aset dan pulangan pelaburan lebih tinggi disebabkan kelengkapan premium, kemudahan menyeluruh, kawalan keselamatan berpagar, serta daya tarikannya kepada pasaran ekspatriat.

Jika diperhatikan perbezaan antara kenaikan harga kondominium dengan flat dalam tempoh sedekad lalu, harga median kondominium (tidak termasuk kondominium eksekutif), melonjak pada kadar jauh lebih pantas, iaitu 65.9 peratus, daripada $1.13 juta pada 2015 kepada $1.875 juta pada 2025.

Sebagai perbandingan, flat jualan semula meningkat sebanyak 55.1 peratus daripada $405,000 kepada $628,000 dalam tempoh sama, berdasarkan angka yang dikeluarkan Penguasa Pembangunan Semula Bandar (URA) dan data.gov.sg.

Jurang harga antara kedua-dua jenis perumahan tersebut juga semakin membesar daripada 179 peratus pada 2015 kepada 198.6 peratus pada 2025, sekali gus menunjukkan nilai hartanah kediaman privet berkembang lebih pesat berbanding flat HDB.

Selain pulangan pelaburan lebih kukuh, kediaman privet menawarkan fleksibiliti kewangan lebih besar memandangkan pemilik rumah tidak tertakluk kepada tempoh penetapan (lock-in period) wajib.

Pemilik flat hanya boleh menjual unit mereka selepas memenuhi Tempoh Penginapan Minimum (MOP) selama lima tahun, malah tempoh itu boleh dilanjutkan sehingga 10 tahun bagi flat baru di bawah kategori Prime dan Plus.

Sebaliknya, pemilik kediaman privet boleh menjual rumah mereka dan keluar daripada pasaran pada bila-bila masa.

Keadaan ini meskipun kebanyakan pemilik lazimnya akan mengekalkan pemilikan hartanah tersebut sekurang-kurangnya tiga hingga empat tahun bagi mengelakkan Cukai Setem Penjual (SSD).

Flat perumahan awam, terutamanya kategori Prime dan Plus, berdepan sekatan jualan semula lebih ketat serta pembayaran balik subsidi.

Pemilik flat juga dilarang menjual unit mereka kepada warga asing atau menyewakan keseluruhan flat bagi kategori Prime atau Plus.

Pertimbangan lain

Langkah menaik taraf kediaman daripada perumahan awam kepada kediaman privet dijangka kekal sebagai satu pencapaian penting dan simbol status bagi ramai warga Singapura.

Ini dengan sifat eksklusif dan keunikan jenis kediaman tersebut dijadikan pertimbangan utama.

Pemilik hartanah privet menikmati kelebihan kawalan keselamatan berpagar, ‘masyarakat’ lebih kecil, serta kepadatan penduduk lebih rendah.

Kondominium mereka mungkin dilengkapi dengan lobi lif peribadi, kelengkapan bermutu, serta kemudahan seperti spa hidroterapi, kawasan latihan golf, perkhidmatan pekerja rencam (penyambut tetamu dan pembuka pintu), atau kolam renang bertema yang sukar ditawarkan dalam perumahan awam.

Hartanah sedemikian juga cenderung mengekalkan nilainya dengan lebih baik kerana bekalan terhad, terutamanya bagi kediaman ultra-mewah seperti Banglo Kelas Baik (GCB) atau Banglo Mewah Eksklusif dan ‘penthouse’.

Sebaliknya, pasaran HDB bakal menyaksikan lonjakan ketara dalam bekalan flat bagi tempoh beberapa tahun mendatang, termasuk di kawasan utama.

Jumlah kediaman yang siap dibina dalam pasaran perumahan awam akan meningkat lebih pantas berbanding pasaran privet dalam tempoh tiga tahun akan datang. 

Berdasarkan data daripada URA, HDB dan data.gov.sg, hampir 90,000 unit flat HDB dijangka siap antara 2026 dengan 2029, berbanding sekitar 35,700 unit hartanah privet.

Secara mudah, bagi setiap satu unit kediaman privet yang siap dibina pada 2029, terdapat tiga unit flat HDB siap dibina. 

Meskipun daya tarikan hartanah privet semakin meningkat bagi mereka yang berkemampuan, gaya hidup mewah kini semakin mampu dimiliki oleh lebih ramai warga Singapura melalui langkah strategik perumahan awam. 

Ini terjadi dengan pelancaran projek melangkaui kawasan perumahan HDB ke kawasan pinggir bandar utama serta pusat bandar, selain pengenalan banyak flat baru yang menawarkan ciri menarik.

Seni bina flat

Flat di Pinnacle@Duxton, Pearl’s Hill, SkyTerrace@Dawson dan SkyVille@Dawson menampilkan seni bina menakjubkan yang berbeza daripada reka bentuk blok HDB biasa.

Bangunan ikonik sedemikian menetapkan tanda aras baru bagi estetika perumahan awam.

Keunikan seni bina Pinnacle@Duxton berkemungkinan besar telah membantu ramai pemilik menjual unit mereka pada harga tinggi, dengan banyak unit mencecah nilai lebih sejuta dolar.

Sebuah flat lima bilik telah dijual pada harga $1.6 juta pada Ogos 2025, manakala sebuah unit loft dua tingkat dengan siling tinggi, mencatatkan urus niaga rekod sebanyak $1.7 juta sekitar enam bulan kemudian.

Aspek landskap turut dipertingkatkan di banyak estet perumahan, dengan sesetengahnya menerapkan unsur kehijauan, koridor hutan, serta kebun bandar.

Flat baru lain pula menggabungkan unsur warisan budaya bagi memelihara sejarah serta identiti kawasan kejiranan yang kaya dengan nilai tradisi.

Lokasi, ciri premium

Memandangkan tanah utama di Singapura terhad, maka banyak tapak strategik secara tradisinya diperuntukkan untuk perumahan privet dan dijual pada harga tinggi kepada pemaju.

Sepanjang sedekad lalu, pemerintah telah memperuntukkan tapak tanah baru di kawasan pinggir bandar seperti Bishan, Ang Mo Kio, Toa Payoh, Bukit Merah dan sebagainya untuk pembinaan lebih banyak unit flat.

Selain itu, kawasan baru lain turut dibangunkan di Greater Southern Waterfront, Tanjong Rhu, Mount Pleasant dan Bukit Timah Turf City.

Malah di kawasan bukan utama, banyak flat Standard baru di pinggiran bandar kini menawarkan ketersambungan baik ke pelbagai stesen MRT.

Terdapat juga flat yang terletak berhampiran hab masyarakat bersepadu, pusat beli-belah, atau sekolah terkenal.

Flat di bahagian utara Woodlands, Sembawang dan Punggol turut menikmati pemandangan laut panoramik menghadap Selat Johor.

Beberapa flat Plus dan Prime pula menampilkan ciri yang sangat diidamkan, seperti ‘flat putih’ atau ‘white flats’ dengan reka bentuk susun atur yang fleksibel.

Flat dengan konsep terbuka itu direka tanpa dinding pemisah bagi ruang tamu dan bilik tidur. 

Antara projek yang mengetengahkan konsep tersebut ialah flat baru di Crawford Heights dan Kallang/Whampoa, yang diperkenalkan pada 2024; serta projek Mount Pleasant Crest di Thomson Road, yang dilancarkan pada 2025.

Di bawah skim itu, pemilik flat mempunyai kebebasan untuk mereka bentuk susun atur dalaman unit mereka mengikut cita rasa dan keperluan masing-masing.

Sebelum ini, hanya kediaman mewah dan harta tanah yang menawarkan ruang dengan konsep terbuka dan memberi kebebasan kepada pemilik untuk menyesuaikan susun atur mereka.

Dengan memperkenalkan konsep ‘pelan putih’ dalam perumahan awam, pemerintah memberi kebebasan kepada pemilik flat untuk mengubah suai ruang rumah mengikut keperluan sendiri pada harga yang diberi subsidi tinggi. 

Projek BTO bersepadu

Konsep pembangunan bersepadu – merangkumi pelbagai kemudahan yang saling terhubung dalam satu pembangunan seperti premis perniagaan, pilihan tempat makan, hab pengangkutan utama, serta kediaman privet – sebelum ini juga hanya terhad kepada perumahan privet.

Ramai pemilik kediaman privet sanggup membayar harga premium antara 20 peratus dengan 30 peratus demi kemudahan tersebut.

Namun sejak kebelakangan ini, lebih banyak projek BTO dibina berhampiran pelbagai kemudahan yang terdiri daripada pusat beli-belah, poliklinik, kemudahan penjagaan kesihatan, hab sukan, pusat pertukaran bas, stesen MRT serta tempat makan.

Terdapat juga projek yang mempunyai pusat penjagaan kanak-kanak atau kemudahan perubatan yang disepadukan di dalam blok sama.

Ini merupakan satu ciri yang sangat dihargai pasangan muda dengan anak bersekolah atau keluarga dengan ibu bapa warga emas.

Projek BTO dengan ciri bersepadu atau berhampiran kemudahan utama boleh ditemui dalam pembangunan baru seperti River Peaks I & II bersebelahan stesen MRT Jalan Besar, Costa Riviera I & II berhampiran stesen MRT Pasir Ris, serta Tampines Nova berhampiran stesen MRT Tampines.

Rapatkan jurang

Walaupun ramai rakyat Singapura mungkin terus memegang impian untuk menaik taraf kepada kediaman privet, pengenalan model perumahan baru ini pastinya merupakan langkah positif ke arah merapatkan jurang kesaksamaan sosial.

Selain itu, unit flat di lokasi strategik dengan bekalan terhad berpotensi menikmati kenaikan modal yang positif bagi tempoh lama, malah mungkin dapat mengatasi prestasi beberapa unit kondominium privet yang terletak di lokasi kurang menarik.

Unit flat jualan semula di estet matang yang dibeli pada harga rendah juga mampu menawarkan keuntungan sewa lebih tinggi berbanding kondominium.

Melalui pembangunan semula estet, peluasan rangkaian pengangkutan, serta peningkatan kemudahan, pemilik flat dapat menikmati penambahbaikan aset lebih besar, sekali gus membantu melindungi simpanan mereka untuk masa depan.

Model perumahan awam Singapura sememangnya sudah diiktiraf sebagai bertaraf tinggi atau ‘gold standard’ mahupun penanda aras di peringkat sejagat.

Dengan meningkatkan keadaan kehidupan di flat HDB secara keseluruhan, lebih banyak keluarga muda mungkin cenderung untuk menetap lebih lama di kediaman mereka, yang seterusnya akan membantu memupuk ikatan kemasyarakatan dan memperkukuh perpaduan sosial.

Meskipun keinginan menaik taraf kepada hartanah privet tetap wujud, memiliki flat HDB bukan lagi dianggap sebagai ‘hadiah sagu hati’ seperti suatu ketika dahulu.

Penulis merupakan Ketua Penyelidik dan Pakar Strategi di Kumpulan Realion (OrangeTee & ETC). Artikel ini kali pertama diterbitkan di ‘The Straits Times’.