Kenaikan jualan rumah suku ketiga di Johor, namun pakar nasihat agar berhati-hati

Mereka yang bercadang mahu membeli rumah di seberang Tambak akan dapat melihat banyak iklan kondominium mewah dan rumah berhalaman yang dilancarkan di Johor, dengan syarikat pemaju menggembar-gemburkan projek perumahan mereka sebagai pelaburan yang kukuh.

Malah, bilangan unit hartanah tidak terjual di negeri itu merosot pada suku ketiga 2024, dirangsang minat pembelian di tengah-tengah perkembangan pesat ekonomi di rantau ini.

“Selepas hampir sedekad kemerosotan, pasaran akhirnya pulih,” kata Encik Samuel Tan, pengasas dan ketua eksekutif Olive Tree Property, sebuah firma perunding hartanah yang berpangkalan di ibu kota Johor Bahru.

Angka terkini Pusat Maklumat Hartanah Negara Malaysia (Napic) bagi tempoh suku ketiga 2024 menunjukkan Johor dengan hartanah kediaman tidak terjual sebanyak 3,030 unit, turun 33 peratus daripada 4,500 unit pada suku sama pada 2023.

Ini meletakkan Johor di tempat ketiga – di belakang ibu kota Kuala Lumpur dan Perak di utara – selepas ia mendahului senarai hartanah tidak terjual negara pada 2023.

Menurut Napic, hartanah tidak terjual merujuk kepada hartanah yang masih belum dapat dijual sembilan bulan selepas pelancarannya.

Menurut Napic, bilangan hartanah kediaman yang tidak terjual di Johor, termasuk kondominium dan rumah berhalaman, turun 20 peratus kepada 4,228 unit pada 2023, daripada 5,258 unit pada 2022.

Jumlah itu adalah 5,627 unit pada prapandemik 2019.

Pembangunan rumah bertingkat tinggi seperti apartmen servis, yang disenaraikan secara berasingan sebagai hartanah komersial oleh Napic, juga menunjukkan jualan lebih baik dengan lebih 16,000 unit tidak terjual daripada lebih 61,000 unit yang dilancarkan semasa tempoh empat suku 2021 ketika tempoh pandemik Covid-19 itu.

Ini telah turun kepada 11,810 unit tidak terjual daripada lebih 55,000 unit yang dilancarkan pada suku ketiga 2024.

Kos sara hidup lebih rendah, rumah mampu milik dan Laluan RTS Link

Sebilangan ejen hartanah yang dihubungi menyatakan bagi rakyat Malaysia atau warga asing yang bekerja dan tinggal di Singapura, tarikan utama adalah kos sara hidup Johor yang lebih rendah dengan rumah yang lebih dimampui, terutamanya dikaitkan dengan kadar pertukaran dolar Singapura-ringgit yang menggalakkan.

Selain itu, terdapat projek Laluan Sistem Transit Laju (RTS Link) Johor Bahru-Singapura yang bakal menghubungkan Singapura dan Johor Bahru, yang dijangka mula beroperasi pada Disember 2026.

“Tarikannya jelas. Harga hartanah di Johor jauh lebih rendah daripada di Singapura, menawarkan peluang untuk membeli rumah lebih besar yang tidak mampu dibeli di sini (Singapura),” kata Cik Chua Shir Yee, ketua jualan antarabangsa di firma hartanah PropNex.

“Dengan peningkatan dalam ketersambungan rentas sempadan, seperti Laluan RTS yang akan datang, Johor telah menjadi pilihan popular bagi mereka yang mencari rumah kedua atau rumah percutian hujung minggu,” katanya kepada The Straits Times (ST).

Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ) dan Zon Kewangan Khas Forest City (SFZ) juga memberi impak positif kepada sektor hartanah tempatan.

Ketersambungan pengangkutan dan prospek ekonomi lebih baik yang dikaitkan dengan dua zon khas itu, serta perumahan mampu milik dan harga barangan dan perkhidmatan yang lebih rendah di negeri selatan Malaysia itu menjadikannya tempat menarik bagi penyewa rumah, pembeli dan pelabur.

“Semua ini akan disusuli dengan penciptaan pekerjaan dan lebih banyak peluang perniagaan, yang bermakna pendapatan lebih tinggi dalam kalangan penduduk, dan ini boleh diterjemahkan kepada lebih banyak pelaburan hartanah,” kata Encik Tan.

Beliau berkata urus niaga penjualan hartanah, khususnya dalam sektor kediaman, telah meningkat dengan ketara dari segi bilangan dan harga sejak sempadan darat antara Singapura dengan Malaysia dibuka semula pada April 2022.

Beliau menyifatkan ini susulan permintaan yang terpendam selepas wabak Covid-19 dan kos penginapan tinggi di Singapura, yang menyebabkan rakyat Malaysia dan individu lain memilih untuk membeli rumah di Johor dan berulang-alik bekerja ke Singapura.

Pada separuh pertama 2024, Johor menduduki tempat kedua tertinggi selepas Selangor dari segi jumlah transaksi hartanah di Malaysia, pada RM9.02 bilion ($2.7 bilion), iaitu 15.3 peratus daripada jumlah rumah terjual dan 18.2 peratus daripada jumlah nilai di Malaysia.

Namun pemerhati industri berkata adalah terlalu awal untuk bergembira kerana Johor terus merekodkan angka rumah tidak terjual tertinggi di Malaysia, dan pembangunan hartanah baru yang sedang diusahakan hanya akan menambah inventori yang tidak terjual, menyebabkan permintaan sukar mencapai tahap bekalan.

Sejak lima tahun lalu, Johor merupakan antara negeri yang mempunyai bilangan terbanyak unit kediaman yang baru dilancarkan. Pada 2019, sebelum penularan Covid-19, terdapat 9,711 unit hartanah baru di Johor. Menjelang akhir 2023, jumlah itu meningkat kepada 12,390 – yang tertinggi di antara semua negeri.

Jika pemaju tidak menguruskan keadaan ini dengan baik, ini boleh menyebabkan lebihan bekalan – dengan bilangan unit rumah yang dibina di kawasan kediaman terpilih jauh melebihi permintaan, jelas Encik Tan.

Lebihan bekalan hartanah atau lebihan bekalan berlaku apabila bilangan unit rumah yang ada melebihi permintaan daripada pembeli atau penyewa.

Ini terhasil daripada gabungan faktor seperti lebihan pembinaan, permintaan lemah akibat kemelesetan ekonomi atau sentimen pasaran lemah.

Dalam kes projek Iskandar Johor, yang dilancarkan pada 2006 dan merangkumi 2,217 kilometer persegi merentasi selatan Johor – kawasan tiga kali ganda saiz Singapura – yang mengakibatkan lebihan bekalan membawa kepada peningkatan besar rumah yang tidak terjual, kata Napic dalam satu laporan berkaitan hartanah Malaysia tidak terjual 2023.

Projek Iskandar Malaysia berkonsepkan koridor pertumbuhan ekonomi selatan, memanfaatkan tanahnya yang banyak, sumber asli, persekitaran perniagaan yang mampan dan berdekatan dengan Singapura, untuk menarik pelabur asing.

Hari ini, ia menempatkan taman teknologi dengan pusat data yang dikendalikan syarikat utama seperti Nvidia, bandar pendidikan dan kemudahan penjagaan kesihatan bertaraf dunia.

Selain itu, pada 2016, projek mega pulau Forest City bernilai AS$100 bilion ($136 bilion) telah dilancarkan, dengan dibina banyak unit rumah di Johor.

Beberapa tahun kemudian, berikutan perubahan dasar kepada program visa jangka panjang Malaysia ‘My Second Home’ yang merangkumi sekatan ke atas pemilikan rumah oleh warga asing, dan virus Covid-19 yang melanda dunia dan pasaran global, projek bercita-cita tinggi itu menemui jalan buntu.

Pemaju China yang sarat hutang, Forest City Country Garden, berkata pada September 2023 bahawa ia telah menyiapkan 28,000 unit, dengan lebih 80 peratus dijual kepada pembeli dari sekurang-kurangnya 30 negara.

Tetapi kurang daripada 10,000 orang benar-benar tinggal di sana – jauh di bawah sasaran 700,000 orang.

Pembeli harus berhati-hati

Namun, kerajaan Johor telah bekerja keras untuk memulihkan keadaan di kawasan itu.

Pada September, SFZ Forest City telah dilancarkan untuk merangsang pertumbuhan ekonomi dan aktiviti di Johor. Sementara itu, rancangan untuk JS-SEZ – dianggarkan merangkumi lebih 3,500 kilometer (km) persegi, untuk memudahkan pergerakan orang dan barangan antara Singapura dengan Johor – sedang diperkukuh, dan kedua-dua negara dijangka menandatangani perjanjian mengenai perkara itu pada Januari 2025.

Pengerusi Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Johor, Cik Lindy Tan, berkata sentimen pasaran positif dan usaha bersepadu kerajaan untuk merangsang pelaburan dan pertumbuhan ekonomi di Johor telah meningkatkan minat terhadap hartanah tempatan.

“Rakyat Malaysia, khususnya mereka yang bekerja di Singapura, mendahului permintaan bagi hartanah di Johor, terutamanya dengan faedah Laluan RTS, didorong potensi penjimatan untuk memiliki rumah di Johor dan bukannya menyewa di Singapura,” ujarnya.

Antaranya ialah perunding pengambilan pekerja Encik Jason Lam, 35 tahun, warga Johor yang bekerja di Singapura.

Beliau baru-baru ini berpindah dari bilik sewa di Yishun, ke sebuah pangsapuri tiga bilik miliknya di Meldrum Heights, Johor.

Rumah barunya terletak dalam jarak lima minit berjalan kaki dari stesen Bukit Chagar Laluan RTS di Johor Bahru, yang akan dihubungkan ke stesen di Woodlands di Singapura.

Namun begitu, Encik Albert Chou, pengarah bersekutu eksekutif penasihat daripada firma hartanah OrangeTee, menasihati pembeli rumah supaya berhati-hati, “daripada terpengaruh semata-mata oleh projek yang diterajui kerajaan”.

“Isu rumah tidak terjual menonjolkan keperluan bagi perancangan lebih baik dan pembangunan yang lebih strategik... Ramai pemaju telah membina unit yang masih belum mempunyai pembeli, membawa kepada pasaran yang agak lemah,” jelasnya.