Pembangunan RTS, JS-SEZ dorong lonjakan permintaan hartanah

Pembangunan pesat Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ) serta projek Sistem Transit Laju (RTS) dijangka mencetuskan lonjakan permintaan hartanah antara 20 hingga 30 peratus.

Timbalan Presiden Dewan Perniagaan dan Perindustrian India Johor (Jicci), Encik Segar Rajoo, berkata peningkatan harga rumah pula dijangka bermula sekitar 30 peratus, sejajar dengan transformasi koridor ekonomi yang menyatukan dua negara jiran.

Namun begitu, beliau menegaskan bahawa pembangunan perlu dilaksanakan secara seimbang agar tidak mengetepikan keperluan penduduk tempatan.

“Kita tidak mahu kawasan bandar Johor Bahru (JB) hanya dipenuhi pangsapuri mewah yang menguntungkan golongan atasan. Kebanyakan rakyat Malaysia, khususnya di Johor, masih mengutamakan rumah atas tanah.

“Pihak berkuasa perlu merancang pembangunan kediaman bercampur termasuk rumah kos rendah dan sederhana di kawasan bandar,” katanya ketika dihubungi Berita Minggu (BM).

Menurutnya, perbezaan ketara antara pendapatan pekerja tempatan dengan mereka yang berulang-alik ke Singapura menyebabkan wujud jurang mampu milik yang semakin melebar. Kehadiran pembeli luar turut menekan harga rumah ke paras yang sukar dicapai rakyat Johor.

“Dasar perumahan dalam JS-SEZ perlu menetapkan kuota dan kawalan harga bagi memastikan sebahagian rumah kekal mampu dimiliki oleh golongan pekerja tempatan,” ujar Encik Segar.

Timbalan Pengurus Besar Komtar JBCC, Encik Mohd Irwan Zulkefli, berkata pihaknya pula sedang melaksanakan pelbagai persiapan bagi menyambut peningkatan jumlah pelawat apabila RTS mula beroperasi menjelang 2027.

Beliau memaklumkan kadar pengisian pejabat di menara pembangunan itu kini mencecah 65 peratus, dengan beberapa syarikat dari Singapura bakal memulakan operasi di situ dalam masa terdekat.

“Pusat beli-belah kami sedang melalui proses naik taraf besar-besaran termasuk penstrukturan semula ruang niaga, penambahan jenama popular, perkhidmatan kesihatan, serta kemudahan mesra keluarga.

“Jambatan pejalan kaki juga sedang dibina bagi menghubungkan terus Komtar JBCC ke kompleks Imigresen dan RTS, sekali gus memudahkan pergerakan pelawat harian,” jelasnya.

Menurutnya, kira-kira 75 peratus pelawat Singapura ke JB terdiri daripada pelawat harian, dan separuh daripada mereka datang untuk membeli-belah.

Pengerusi Persatuan Peniaga Pasar Larkin, Encik Sadam Salim, berkata beliau menaruh harapan besar terhadap pembukaan RTS menjelang 2027, dengan jangkaan lonjakan ketibaan pelawat dari Singapura.

Tambahnya, kira-kira 90 peratus pelanggan mereka pada masa ini terdiri daripada warga Singapura yang singgah untuk bersarapan dan membeli-belah setiap hari.

“Kedai makan di tingkat atas terminal ini mula beroperasi seawal 5 pagi kerana kami tahu pelawat dari Singapura sudah mula tiba seawal 6 pagi. Keadaan biasanya sesak sehingga tengah hari,” katanya.

Menurutnya, walaupun majoriti pelanggan datang dari negara jiran, keadaan kemudahan masih belum benar-benar bersedia untuk menerima jumlah pengunjung lebih besar, terutama apabila RTS dan proses naik taraf terminal selesai sepenuhnya.

Pengerusi Jawatankuasa Kerja Raya, Pengangkutan, Infrastruktur dan Komunikasi Johor, Encik Mohamad Fazli Mohamad Salleh, berkata projek Sistem Transit Aliran Bertingkat (Elevated ART) dijangka tidak dapat disiapkan serentak dengan pembukaan RTS antara Johor Bahru dengan Singapura pada awal 2027.

Namun, Kerajaan Johor telah merangka beberapa langkah penyuraian trafik bagi memastikan kelancaran pergerakan orang ramai apabila RTS mula beroperasi.

“RTS akan siap dalam lebih kurang setahun lagi, namun bagi ART, kita masih dalam fasa mencadangkan jajaran. Memang ada kebimbangan sekiranya ART tidak dapat berjalan seiring dengan RTS, tetapi kita telah sediakan pelan jangka pendek dan sederhana,” katanya.

Menurutnya, projek ART merangkumi tiga jajaran utama iaitu Iskandar Puteri, Skudai dan Tebrau. Daripada ketiga-tiga jajaran itu, laluan Tebrau dikenal pasti sebagai paling kritikal dan akan diberikan keutamaan dalam pelaksanaan.

Bagi menangani keperluan pengangkutan dalam tempoh peralihan, kerajaan negeri mencadangkan penggunaan perkhidmatan tren komuter antara Stesen Sentral Johor Bahru dengan Kempas sebagai langkah sementara.

“Kita sedang berunding dengan pihak KTMB untuk membawa masuk set tren sedia ada dari kawasan lain ke Johor Bahru bagi menyuraikan penumpang dari RTS ke kawasan utara bandar,” jelas Encik Mohamad Fazli.

Selain itu, Johor juga merancang menambah antara 100 hingga 200 buah bas menerusi skim Bas SDS 1.5. Ini akan dilengkapi dengan penyelarasan bersama Bas Muafakat Johor bagi memastikan liputan pengangkutan lebih meluas.

“Kita faham bahawa ART akan mengambil masa dua hingga tiga tahun untuk disiapkan, namun kita tidak boleh bergantung semata-mata kepada satu sistem. Sebab itu pelbagai pendekatan sedang diambil bagi memastikan apabila RTS dibuka, pergerakan orang ramai tetap lancar,” katanya.

Pengerusi Jawatankuasa Perumahan dan Kerajaan Tempatan Johor, Datuk Mohd Jafni Md Shukor, berkata kerajaan Johor akan memastikan Rumah Mampu Milik Johor (RMMJ) terus dibina dalam kawasan JS-SEZ, meskipun berhadapan dengan peningkatan permintaan terhadap rumah pasaran bebas susulan projek RTS yang dijadual beroperasi pada Januari 2027.

“Di bawah Dasar Perumahan Johor, kita telah menetapkan 40 peratus rumah dalam setiap projek perumahan mesti berharga RM300,000 ($90,219) dan ke bawah kekal dilaksanakan bagi menjaga kepentingan keluarga B40 (bergaji rendah) dan M40 (bergaji pertengahan).

“Johor merupakan antara negeri yang masih mengekalkan dasar ini secara konsisten. Kita mahu pastikan rakyat Johor tidak terpinggir dalam arus pembangunan pesat, terutama di kawasan JS-SEZ,” katanya.

Selain RMMJ, Johor turut menawarkan skim Rumah Prihatin Johor dan Rumah Kasih Johor (percuma) kepada golongan miskin tegar.

“Bagi Rumah Prihatin Johor, pemohon yang tidak tersenarai dalam sistem eKasih dan berpendapatan isi rumah di bawah RM6,000 layak memohon. Kerajaan Johor memberi subsidi sebanyak RM30,000 manakala kos pembinaan rumah adalah antara RM66,000 hingga RM86,000.

“Manakala untuk Rumah Kasih Johor, program ini dikhususkan kepada pemohon yang tersenarai dalam sistem eKasih dengan pendapatan per kapita di bawah RM850 mengikut kadar Pendapatan Garis Kemiskinan. Rumah ini disediakan secara percuma oleh Kerajaan Johor kepada rakyat yang benar-benar memerlukan,” jelasnya.

Dalam pasaran terbuka, Datuk Mohd Jafni menjelaskan bahawa 40 peratus unit dalam projek hartanah diperuntukkan buat kuota Bumiputera, dengan tawaran diskaun 15 peratus. Ini memberi peluang kepada rakyat Johor, termasuk mereka yang bekerja di Singapura, untuk membeli rumah pada harga lebih rendah.

“Ramai yang terlepas pandang bahawa walaupun rumah pasaran terbuka, 40 peratus unit diberikan diskaun 15 peratus untuk rakyat kita.

“Kita galakkan rakyat Johor yang bergaji besar di Singapura, terutama mereka yang berpendapatan RM8,000 ke atas, untuk membeli rumah kuota Bumiputera dengan diskaun khas,” katanya.

Dalam usaha mengawal pemilikan warga asing, kerajaan Johor juga telah menetapkan hanya rumah bernilai RM1 juta dan ke atas boleh dibeli oleh bukan warga, kecuali beberapa unit terhad bernilai RM500,000 ke atas dalam pasaran tertentu.