Prihatin identiti tradisional Kg Gelam terhakis apabila peniaga warisan kian berkurang

Selama hampir dua dekad, perniagaan tekstil Queen’s Fabric di Arab Street milik Encik Faslur Rahman telah menyambut kedatangan ribuan pelanggan dari dalam dan luar negara yang mencari pelbagai jenis kain yang memenuhi citarasa mereka.

Arab Street di kawasan bersejarah Kampong Gelam sememangnya sinonim dengan kedai-kedai disusun kemas dari lantai hingga siling dengan kain mentah, permaidani dan barangan tradisional lain dan menjadi tumpuan masyarakat Melayu/Islam di sini, terutama semasa musim perayaan.

Bagaimanapun, perniagaan yang dimulakan Encik Faslur sejak 2010 itu tidak lama lagi hanya akan tinggal sebagai kenangan, dengan beliau kini menghitung hari untuk menutup Queen’s Fabric pada hujung Januari.

Ini kerana beliau tidak lagi mampu membayar harga sewa kedai yang telah dinaikkan lebih seganda.

Semasa Berita Harian (BH) melawat Encik Faslur di kedainya baru-baru ini, beliau sedang mengadakan jualan murah, tetapi kedainya tetap kosong, mencerminkan cabaran lain seperti permintaan yang berkurangan daripada pelanggan yang telah beralih ke tempat-tempat lain atau ke toko alam maya.

Encik Faslur bukan satu-satunya peniaga di Kampong Gelam yang mengalami nasib ini.

Sejak beberapa tahun kebelakangan ini, sejumlah peniaga di Kampong Gelam, terutamanya perniagaan warisan yang sudah bertahun-tahun lamanya bertapak di kawasan bersejarah itu, telah tutup kedai kerana tidak mampu menanggung harga sewa yang melambung.

Ini ditambah pula dengan beberapa faktor cabaran lain, seperti trend beli-belah yang telah berubah dalam kalangan masyarakat, di samping isu ketiadaan generasi pelapis untuk meneruskan perniagaan warisan yang dimulakan datuk nenek mereka berdekad sebelum ini.

Namun, sewa kedai yang melambung bak penangan terakhir bagi peniaga warisan di situ.

“Saya rasa sangat sedih tapi saya tak boleh nak buat apa-apa,” kata Encik Faslur.

Menurut Encik Faslur, sewa kedainya telah dinaikkan daripada sekitar $6,000 sebelum Covid-19 kepada $8,000 pascapandemik dan seterusnya, $18,000 apabila rumah kedai bertukar pemilik.

Beliau cuba berunding dengan wakil pemilik agar kadar sewa itu dapat diturunkan kepada $13,000, namun wakil itu hanya dapat bersetuju dengan $15,000.

Tidak mampu membayar harga sewa yang terlalu tinggi itu, Encik Faslur pasrah akan nasibnya dan mengambil keputusan untuk menutup perniagaan.

“Harga sewa makin naik... terlalu tinggi, pelanggan juga berkurangan. Sekarang, trend perbelanjaan juga berubah. Pelanggan lebih rela ke Malaysia dan Indonesia untuk dapatkan kain yang lebih murah.

“Pada 2025, kedai ini mencatat hasil jualan yang paling rendah dalam sejarah kedai ini,” kata beliau.

KELUHAN PENIAGA

Berdasarkan pengamatannya, Pengerusi Perikatan Kampong Gelam (KGA), Encik Zaki Ma’arof, berkata lebih daripada 10 perniagaan warisan telah tutup kedai sepanjang lima tahun lalu, dengan kebanyakannya merupakan kedai tekstil.

Antara peniaga yang terjejas ialah pemilik kedai permaidani Luxury Carpets, Encik Saifullah Achekzai.

Sebelum ini, beliau menyewa tiga kedai di Arab Street, tetapi terpaksa melepaskan satu unit di 92 Arab Street pada 2022 apabila harga sewa dinaikkan secara bertahap-tahap daripada $8,000 kepada $14,000.

Pada masa ini, beliau masih mempunyai dua kedai di 80 dan 29 Arab Street.

Namun, sama ada beliau akan terus kekal berniaga di situ atau tidak bergantung pada berapa tinggi harga sewa akan dinaikkan.

“Saya sudah berbincang dengan pemilik rumah kedai dan kita setuju dengan perjanjian tiga tahun dan kenaikan harga sewa sebanyak $1,000 sahaja setiap tahun.

“Tapi selepas itu, jika harga sewa menjadi terlalu mahal, saya mungkin akan tinggalkan kedai ini,” kata beliau.

Seorang lagi peniaga, yang enggan namanya disiarkan, pula berkata sewa kedainya telah dinaikkan daripada sekitar $7,000 kepada $10,000.

Beliau berkongsi bahawa beberapa beberapa rakan peniaga di Arab Street yang lain terpaksa keluar kerana tidak mampu menanggung kenaikan harga sewa, dengan unit mereka kemudian diambil alih oleh kedai-kedai cenderahati.

Walaupun beliau tidak terjejas dengan sewa kedai yang melambung, pemilik kedai tekstil V.K. Abdul Samad & Co, Encik Iqbal Abdul Samad berkata beliau prihatin masa depan peniaga lain di Kampong Gelam.

“Tidak lama lagi, mungkin kedai-kedai kain di Arab Street terus tutup akibat sewa terlampau tinggi,” ujar beliau yang berkata beliau memiliki tempoh pajakan jangka panjang bagi kedai yang telah wujud di Arab Street sejak 1952.

SEBAB HARGA SEWA MELAMBUNG

Difahamkan kebanyakan rumah kedai di Kampong Gelam dimiliki secara privet, sama ada oleh keturunan generasi ketiga atau keempat pedagang Arab, atau pelabur setempat dan dari luar negara.

Menurut beberapa penyewa dan sumber lain yang dihubungi BH, mereka memerhatikan terdapat lebih banyak rumah kedai yang bertukar tangan kebelakangan ini, termasuk kepada pelabur asing.

Mereka mendakwa pelabur asing mengenakan harga sewa jauh lebih tinggi dan ini mendorong pemilik hartanah setempat untuk melakukan perkara yang sama.

Pemilik generasi ketiga perniagaan Bamadhaj Brothers di Arab Street, Cik Lubna Bamadhaj, berkata:

“Apabila pelabur dari luar Singapura buat sedemikian (naikkan harga sewa dua kali ganda), pemilik dan pelabur tempatan juga melakukan yang sama kerana mereka tidak ingin ketinggalan dan rugi dalam pasaran.”

Pengarah Pemasaran Kanan di ERA Realty Network, Encik Hashim Bahashwan – yang berpengalaman 25 tahun dalam urus niaga hartanah rumah kedai di Kampong Gelam – berkata rumah kedai di kawasan warisan bersejarah itu telah menarik perhatian pelabur, terutamanya pada tahun-tahun pandemik Covid-19 antara 2020 dengan 2022.

Ini termasuk pelabur dari luar negara dan syarikat setempat yang mempunyai rakan kongsi asing, kata beliau lagi.

Berdasarkan pengamatannya, secara purata, terdapat sekitar 15 urusan jual beli rumah kedai di sana setiap tahun dari 2020 hingga 2022 – lebih tinggi berbanding purata tiga urusan jual beli setahun pada 2019 dan sebelumnya.

Namun sejak 2023, jumlah urusan jual beli kini telah turun kepada sekitar lima urus niaga setahun, kata Encik Hashim.

Dalam tempoh sama, harga rumah kedai di Kampong Gelam pula kian meningkat, tetapi masih dianggap lebih menarik oleh pelabur berbanding rumah kedai di tempat-tempat lain seperti Chinatown, Tanjong Pagar dan Kreta Ayer.

Sebuah rumah kedai di Chinatown boleh dibeli dengan harga $18 juta dan ke atas, berbanding antara $3.5 juta dengan $4.8 juta untuk membeli rumah kedai serupa di Kampong Gelam.

“Saya pernah uruskan jual beli rumah kedai di Bussorah Street dengan harga $2.6 juta pada 2022. Namun, apa yang saya lihat adalah harga di kawasan ini juga telah meningkat sejak itu, daripada $3 juta kepada $3.5 juta hingga $4.8 juta hari ini,” kata Encik Hashim, yang akur keadaan ini boleh menjejas penyewa secara keterlaluan.

“Apabila pemilik baru masuk, mereka naikkan harga sewa mungkin sebanyak 30 peratus, 50 peratus, atau 70 peratus, dan ada juga sampai 100 peratus walaupun ini jarang berlaku.

“Jika terlalu mahal, penyewa terpaksa buat keputusan untuk keluar, atau jika mereka bernasib baik, mereka boleh dapat unit lain di kawasan sama, mungkin di Bussorah Street, Bali Lane atau North Bridge Road pada harga sewa yang lebih dimampui,” kata beliau.

Mayor Majlis Pembangunan Masyarakat (CDC) Central, Cik Denise Phua, yang juga Anggota Parlimen (AP) GRC Jalan Besar yang mewakili kawasan Kampong Gelam, berkata isu harga sewa yang meningkat itu bukan satu perkara mudah untuk diselesaikan tetapi tetap isu yang boleh dikaji semula.

Cik Phua berkata perbuatan pemilik rumah kedai memajakkan hartanah mereka kepada penyewa yang rela membayar harga sewa tertinggi mungkin boleh difahami.

Namun, beliau melahirkan rasa empati terhadap pemilik perniagaan warisan yang mungkin tidak mampu menanggung kenaikan sewa.

“Ini telah menjadi ketegangan selama beberapa tahun dan semakin meningkat kerana Kampong Gelam destinasi yang menjadi semakin popular bagi kedua-dua pengunjung tempatan dan pelancong.

“Bergantung pada pihak mana, tidak semua cadangan dialu-alukan sama rata. Pemilik rumah kedai lebih suka pendekatan pasaran bebas. Penyewa pula mengalu-alukan kawalan sewa.

“Ada yang mahu pemerintah campur tangan dengan rebat untuk mengatasi kenaikan tersebut; ada yang menyokong pendekatan pasaran bebas dengan sedikit campur tangan daripada pemerintah.

“Kemudian, terdapat persoalan tentang apa yang merupakan ‘perniagaan warisan’ dan perniagaan manakah yang harus disokong dengan lebih baik daripada yang lain,” kata beliau.

Cik Phua juga telah memfailkan soalan bagi sidang Parlimen Februari, untuk bertanyakan tentang cara memastikan perniagaan warisan boleh kekal di kawasan bersejarah seperti Kampong Gelam, Chinatown dan Little India.

Turut prihatin tentang situasi di Kampong Gelam itu ialah Anggota Parlimen (AP) GRC Ang Mo Kio, Cik Nadia Samdin, yang telah memfailkan soalan Parlimen berhubung trend sewa dan kesannya terhadap para peniaga serta pemeliharaan ciri-ciri budaya di kawasan warisan.

“Saya akan terus mengikuti perkembangan isu ini dan berharap agensi-agensi berkaitan dapat meneliti langkah-langkah yang sesuai bagi menyokong peniaga serta mengekalkan keunikan Kampong Gelam sebagai sebuah kawasan warisan yang hidup dan bermakna,” kata Cik Nadia, menulis dalam satu catatan media sosial pada 21 Januari.

BIMBANG WARISAN TERHAKIS

Dalam pada itu, peniaga seperti Cik Lubna dan Encik Saifullah, juga prihatin warisan Kampong Gelam akan terhakis.

Ini kerana perniagaan baru yang menggantikan kedai yang dilepaskan perniagaan warisan kebanyakannya merupakan kedai-kedai cenderahati dan dianggap sebagai tidak mencerminkan nilai warisan kawasan bersejarah itu.

Berdasarkan kiraan BH, terdapat sekurang-kurangnya lapan kedai cenderahati menjual barangan seperti poskad, rantai kunci dan semberani peti sejuk di sepanjang Arab Street.

Bahkan, Encik Saifullah berkata kedai yang beliau lepaskan pada 2022 kini diambil alih oleh kedai cenderahati.

“Saya dapat tahu harga sewanya sekarang sebanyak $20,000. Itu pun selepas kedai itu dikecilkan dan dibahagikan.

“Kalau seluruh unit, harga sewanya sebanyak $30,000,” kata beliau.

Encik Zaki berkata cabarannya adalah pelabur asing ini “mengutamakan pendapatan” dan mengenakan harga sewa tinggi, tanpa mengambil kira kepentingan nilai warisan, sejarah dan budaya Kampong Gelam.

“Secara lumrahnya, pelabur mahukan keuntungan tetapi ia mungkin tidak adil bagi peniaga yang menyewa (jika harga sewa terlalu tinggi).

“Ramai peniaga di Kampong Gelam ini adalah orang lama yang telah mula niaga sekitar 30, 40 tahun lalu, dan mereka membantu membentuk perniagaan dan juga nadi dan warisan kawasan ini. Jika bukan kerana perniagaan di sini, tempat ini akan jadi sunyi sepi,” tambah beliau.

APA YANG SEDANG DIUSAHAKAN

Dalam usaha membantu peniaga menangani soal harga sewa tinggi itu, KGA sedang mendekati pelbagai pihak berkepentingan, termasuk peniaga, ejen hartanah, pemilik rumah kedai dan agensi pemerintah, untuk mencari jalan penyelesaian.

Difahamkan KGA juga telah mendekati ejen hartanah yang mewakili pelabur luar negara tersebut bagi menyampaikan keprihatinan tentang isu harga sewa yang tinggi itu.

Antara saranan yang dikemukakan Encik Zaki adalah bagi pemerintah mengurangkan cukai hartanah bagi pemilik dan pelabur rumah kedai di Kampong Gelam dan ini seterusnya akan membolehkan mereka menurunkan harga sewa untuk penyewa kepada kadar yang boleh dimampui.

Encik Zaki turut akur tentang keprihatinan mengenai kemunculan perniagaan baru seperti kedai cenderahati dan kedai gambar, yang dikhuatiri akan menjejas nilai warisan dan budaya Kampong Gelam.

Dalam hal ini, beliau berkata KGA tidak boleh mengenakan sekatan ke atas jenis perniagaan yang dibenarkan kerana ini “merupakan pasaran terbuka”.

Namun, apa yang dilakukan mereka adalah untuk terus mendekati pihak berkepentingan melalui acara dan dialog untuk memperkenalkan warisan dan sejarah Kampong Gelam.

Dalam jawapannya kepada BH, Penguasa Pembangunan Semula Bandar (URA) berkata pemerintah sedar perniagaan warisan menyumbang kepada identiti dan sejarah walaupun persekitaran operasi bagi perniagaan tersebut telah menjadi lebih mencabar.

Agensi itu berkata pelbagai langkah telah diwujudkan untuk menyokong perniagaan warisan.

Ini termasuk membentuk sebuah Pasukan Petugas Silang Agensi bagi Perniagaan Warisan, Kegiatan Tradisional dan Kehidupan Budaya pada 2025.

Pasukan ini menyatukan agensi-agensi utama untuk mengkaji cara menyokong perniagaan warisan, seperti dalam bidang pemindahan kemahiran, transformasi perniagaan, serta ruang, prasarana dan inisiatif yang mempromosi budaya, masyarakat dan perusahaan tempatan.

Selain itu, Skim Perniagaan Warisan SG yang dilancarkan Lembaga Warisan Negara (NHB) mengiktiraf perniagaan warisan tempatan lama yang dihormati dan menyediakan sokongan konsultasi pemasaran dan perniagaan kepada perniagaan yang ditetapkan, termasuk yang di kawasan bersejarah.

Geran Transformasi Pertubuhan NHB pula menyokong perniagaan warisan bagi projek transformasi, seperti pendigitalan dan peningkatan kemahiran pekerja yang mempertingkatkan daya maju perniagaan jangka panjang.

Selain itu, URA juga telah bekerjasama dengan KGA untuk membangunkan Pelan Daerah demi mempertingkat tawaran warisan dan pengalaman pengunjung di Kampong Gelam.

KGA juga telah memulakan satu program perintis dengan kerjasama agensi, yang menyokong pengekalan restoran warisan terpilih dengan memudahkan penempatan semula perniagaan dalam kawasan tersebut.

URA berkata pemerintah komited mengekalkan dan mempromosi perniagaan warisan, kegiatan tradisional dan kehidupan budaya di kawasan bersejarah Singapura.

“Kami menggalak perniagaan warisan untuk mendekati agensi sekiranya mereka memerlukan bantuan, dan akan terus mendekati pihak berkepentingan bagi memastikan langkah-langkah sokongan kekal responsif terhadap keperluan mereka.

“Pada masa yang sama, sokongan awam yang berterusan daripada pelanggan setia, berserta perkongsian tawaran unik mereka dapat membantu mengekalkan perniagaan warisan ini dan mencerminkan kekayaan Singapura yang berbilang budaya,” kata URA.